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  • ¿Es obligatorio que el promotor avale las cantidades entregadas a cuenta por los clientes?

La Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, viene a decir que las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas, deben cumplir dos condiciones:

- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el interés legal del dinero hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro con entidad aseguradora o aval prestado por banco o caja de ahorros.

- Percibir las cantidades anticipadas por los compradores a través de una entidad bancaria o caja de ahorros, y depositarlas en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que sólo podrá disponer para atender los pagos derivados de la construcción de las viviendas.

La Ley exige garantizar las cantidades anticipadas para la compra de viviendas, pero si, en el proyecto o en la Obra Nueva, los garajes van junto con las viviendas, habrá que garantizar también las cantidades adelantadas por éstos.

En el contrato de compra de la vivienda, la Ley exige que se haga mención expresa de lo siguiente:

- De la devolución de las cantidades percibidas (ya sea en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario), más el interés legal del dinero, en caso de que la construcción no se inicie o se termine en los plazos convenidos en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación).

- Referencia al aval o contrato de seguro con indicación de la entidad avalista o aseguradora.

- Designación de la entidad bancaria o caja de ahorros y de la cuenta en la que se van a depositar las cantidades anticipadas por el comprador en virtud del contrato de compraventa firmado entre las partes.

La Ley establece que, en el momento del otorgamiento del contrato, el promotor hará entrega al comprador del documento que acredita la garantía. En la práctica esto no es posible, puesto que la compañía aseguradora requiere la copia del contrato para emitir la póliza individual. El procedimiento normal es el siguiente:

- A partir de la obtención de la licencia de obra, se puede contratar con los clientes las ventas de las unidades, por lo que para este momento se debe tener la póliza contratada. La compañía aseguradora exige una serie de información de carácter económico, tanto de la promotora como de la promoción, así como la licencia de obra y la titularidad del solar. El importe de la póliza global suele ser el importe que, según la forma de pago prevista, se espera obtener de los clientes con anterioridad a la fecha de entrega, más un pequeño porcentaje que corresponde al interés legal del dinero.

- Con esto, la aseguradora está ya en disposición de cotizar el afianzamiento. Emitirá una póliza colectiva, que contiene las condiciones generales del afianzamiento, y que no tiene ningún valor en tanto no se emitan las pólizas individuales.

- Para la emisión de las pólizas individuales, es necesario entregar otra serie de documentación entre la que destaca el seguro decenal. Entregada o justificada la documentación solicitada, a medida que los clientes van haciendo sus entregas de dinero y firmando sus contratos, la promotora facilita los datos necesarios de cada operación en particular.

- La compañía aseguradora envía tres copias del aval individual: una primera para el contratante (la promotora), una segunda para el cliente asegurado y la tercera para la propia compañía aseguradora, a devolver firmada tanto por el cliente como por la promotora.

Para la cancelación del riesgo vivo es necesario entregar la licencia de primera ocupación o, a falta de ésta, las escrituras de compraventa. En caso de que la cancelación del riesgo, ya sea de una u otra forma, no coincida con la fecha exacta de vencimiento del aval, en el caso algunas compañías aseguradoras, habrá que regularizar el coste, pagando la diferencia, en caso de que la cancelación sea posterior al vencimiento del aval, o recibiendo de la aseguradora el coste correspondiente al tiempo no garantizado, en caso contrario.

Los supuestos para ejecución del aval son:

a) Si la Promotora desaparece (caso de suspensión de pago, quiebra, etc.).
b) Si la promotora nunca llega a comenzar la obra.
c) Si la obra no se entrega en la fecha prevista.

Aunque el aval tiene un vencimiento que coincide con la fecha de entrega de llaves pactada en el contrato, el cliente dispone de dos años a partir de que ocurra alguno de estos supuestos para ejercer su derecho a ejecutar el aval. 

Ley 57/1968, de 27 de julio





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